ಆಸ್ತಿ ಹಂಚಿಕೊಂಡರೂ ಫೋಡಿ ಮಾಡಿಸಿಲ್ಲವೇ? ಹಾಗಾದರೆ ನಿಮ್ಮ ಭೂಮಿಗೆ ಕಾನೂನುಬದ್ಧ ಮಾಲೀಕರೇ ಇಲ್ವಾ?

ಕರ್ನಾಟಕದ ಗ್ರಾಮೀಣ ಪ್ರದೇಶಗಳಲ್ಲಿ ಮತ್ತು ಕೃಷಿ ಭೂಮಿ ವಹಿವಾಟುಗಳಲ್ಲಿ 'ಫೋಡಿ' ಎಂಬ ಪದವನ್ನು ನಾವು ಪದೇ ಪದೇ ಕೇಳುತ್ತೇವೆ. ಆದರೆ, ಆಸ್ತಿ ಹಂಚಿಕೆಯ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ಬಹಳಷ್ಟು ಜನರು ಮಾಡುವ ದೊಡ್ಡ ತಪ್ಪು ಎಂದರೆ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಕೇವಲ ಕಾಗದದ ಮೇಲೆ ಹಂಚಿಕೊಂಡು, 'ಫೋಡಿ' ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯನ್ನು ಪೂರ್ಣಗೊಳಿಸದಿರುವುದು. ಈ ಲೇಖನದಲ್ಲಿ ಫೋಡಿ ಎಂದರೇನು ಮತ್ತು ಅದು ಏಕೆ ಅನಿವಾರ್ಯ ಎಂಬುದರ ಬಗ್ಗೆ ಸಂಪೂರ್ಣ ಮಾಹಿತಿ ಇಲ್ಲಿದೆ.

'ಫೋಡಿ' (Phodi) ಎಂದರೇನು?

ಸರಳವಾಗಿ ಹೇಳುವುದಾದರೆ, ಒಂದು ಸಮೀಕ್ಷಾ ಸಂಖ್ಯೆಯೊಳಗಿನ (Survey Number) ಒಟ್ಟು ಭೂಮಿಯನ್ನು ವಿಭಾಗಿಸಿ, ಪ್ರತಿಯೊಂದು ಭಾಗಕ್ಕೂ ಪ್ರತ್ಯೇಕವಾದ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಸೃಷ್ಟಿಸುವ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯೇ ಫೋಡಿ.

ಉದಾಹರಣೆಗೆ, ನಿಮ್ಮ ತಂದೆಯ ಹೆಸರಿನಲ್ಲಿ 4 ಎಕರೆ ಭೂಮಿ ಒಂದೇ ಸಮೀಕ್ಷಾ ಸಂಖ್ಯೆಯಲ್ಲಿದೆ ಎಂದು ಭಾವಿಸೋಣ. ತಂದೆಯ ಮರಣದ ನಂತರ, ನೀವು ಮತ್ತು ನಿಮ್ಮ ಸಹೋದರ ತಲಾ 2 ಎಕರೆ ಭೂಮಿಯನ್ನು ಹಂಚಿಕೊಳ್ಳುತ್ತೀರಿ. ಈಗ ನೀವು ಹಂಚಿಕೆ ಪತ್ರ (Partition Deed) ಮಾಡಿಸಿಕೊಂಡಿರಬಹುದು, ಆದರೆ ಸರ್ಕಾರದ ಕಂದಾಯ ದಾಖಲೆಗಳಲ್ಲಿ ಆ 4 ಎಕರೆ ಇನ್ನೂ ಒಂದೇ ಸಮೀಕ್ಷಾ ಸಂಖ್ಯೆಯಲ್ಲಿ ಉಳಿದಿದ್ದರೆ, ಅದು ಕಾನೂನುಬದ್ಧವಾಗಿ ಸಂಪೂರ್ಣ ವಿಭಜನೆಯಾಗದಂತೆ ಪರಿಗಣಿಸಲ್ಪಡುತ್ತದೆ. ಈ ಗೊಂದಲವನ್ನು ನಿವಾರಿಸಿ, ಪ್ರತ್ಯೇಕ ಗಡಿ ಮತ್ತು ಹಕ್ಕುಗಳನ್ನು ದಾಖಲಿಸಲು 'ಫೋಡಿ' ಅನಿವಾರ್ಯ.

ಫೋಡಿ ಏಕೆ ಅಗತ್ಯವಿದೆ?

ಫೋಡಿ ಮಾಡದಿದ್ದರೆ ಭವಿಷ್ಯದಲ್ಲಿ ತೀವ್ರ ಕಾನೂನು ಸಂಕಷ್ಟಗಳು ಎದುರಾಗಬಹುದು:

ಸ್ಪಷ್ಟ ಮಾಲೀಕತ್ವ: ವಾರಸುದಾರರಿಗೆ ತಮ್ಮ ಪಾಲಿನ ಭೂಮಿಯ ಮೇಲೆ ಸ್ಪಷ್ಟವಾದ ಹಕ್ಕು ಸಿಗುತ್ತದೆ.

ಮಾರಾಟಕ್ಕೆ ಅನುಕೂಲ: ಫೋಡಿ ಇಲ್ಲದ ಭೂಮಿಯನ್ನು ಮಾರಾಟ ಮಾಡುವುದು ಕಷ್ಟಕರ. ಖರೀದಿದಾರರು ದಾಖಲೆಗಳಲ್ಲಿ ಸ್ಪಷ್ಟತೆ ಇಲ್ಲದ ಭೂಮಿಯನ್ನು ಕೊಳ್ಳಲು ಹಿಂಜರಿಯುತ್ತಾರೆ.

ಬ್ಯಾಂಕ್ ಸಾಲ: ಕೃಷಿ ಸಾಲ ಅಥವಾ ಇತರ ಬ್ಯಾಂಕ್ ಸಾಲ ಪಡೆಯಲು ಪ್ರತ್ಯೇಕ ಆರ್‌ಟಿಸಿ (RTC) ಮತ್ತು ಫೋಡಿ ದಾಖಲೆಗಳು ಕಡ್ಡಾಯ.

ಗಡಿ ವಿವಾದಗಳ ತಡೆ: ಫೋಡಿಯ ಸಮಯದಲ್ಲಿ ಗಡಿಗಳನ್ನು ಅಳತೆ ಮಾಡುವುದರಿಂದ, ಪಕ್ಕದ ಮಾಲೀಕರೊಂದಿಗೆ ಉಂಟಾಗಬಹುದಾದ ಜಗಳಗಳಿಗೆ ಅಂತ್ಯ ಹಾಡಬಹುದು.

ಸರ್ಕಾರಿ ಸೌಲಭ್ಯ: ಬೆಳೆ ವಿಮೆ, ಪಿಎಂ ಕಿಸಾನ್ ಯೋಜನೆ, ಪಂಪ್‌ಸೆಟ್ ವಿದ್ಯುತ್ ಸಂಪರ್ಕ ಪಡೆಯಲು ಫೋಡಿ ಮಾಡಿಸಿದ ದಾಖಲೆಗಳೇ ಆಧಾರ.

ಫೋಡಿ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆ ಹೇಗೆ ನಡೆಯುತ್ತದೆ?

ಅರ್ಜಿ ಸಲ್ಲಿಕೆ: ಭೂಮಿಯ ಮಾಲೀಕರು ತಮ್ಮ ಭಾಗದ ಭೂಮಿಯನ್ನು ವಿಭಜಿಸಲು ತಹಸೀಲ್ದಾರ್ ಕಚೇರಿ ಅಥವಾ ಭೂಮಾಪನ ಇಲಾಖೆಗೆ ಅರ್ಜಿ ಸಲ್ಲಿಸಬೇಕು.

ದಾಖಲೆ ಪರಿಶೀಲನೆ: ಅಧಿಕಾರಿಗಳು ಹಂಚಿಕೆ ಪತ್ರ, ಮ್ಯೂಟೇಶನ್ ಪ್ರತಿ ಮತ್ತು ಇತರ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸುತ್ತಾರೆ.

ಸರ್ವೆ ಭೇಟಿ: ಸರ್ಕಾರಿ ಭೂಮಾಪಕರು (Surveyor) ಸ್ಥಳಕ್ಕೆ ಬಂದು, ಭೂಮಿಯನ್ನು ಅಳತೆ ಮಾಡಿ ಗಡಿಗಳನ್ನು ಗುರುತಿಸುತ್ತಾರೆ.

ನಕ್ಷೆ ತಯಾರಿಕೆ: ಅಳತೆ ಮಾಡಿದ ನಂತರ ಪ್ರತ್ಯೇಕ ಭಾಗಗಳ ನಕ್ಷೆ (Sketch) ಸಿದ್ಧವಾಗುತ್ತದೆ.

ಉಪ-ಸಮೀಕ್ಷಾ ಸಂಖ್ಯೆ (Sub-division): ಉದಾಹರಣೆಗೆ, 45ನೇ ನಂಬರ್ ಜಮೀನು 45/1, 45/2 ಎಂದು ವಿಭಜನೆಯಾಗುತ್ತದೆ.

ಆರ್‌ಟಿಸಿ ಸೃಷ್ಟಿ: ಅಂತಿಮವಾಗಿ ಪ್ರತ್ಯೇಕ ಮಾಲೀಕರ ಹೆಸರಿನಲ್ಲಿ ಹೊಸ ಪಹಣಿ (RTC) ಸೃಷ್ಟಿಯಾಗುತ್ತದೆ.

ಫೋಡಿಗೆ ಬೇಕಾದ ಅಗತ್ಯ ದಾಖಲೆಗಳು

• ಆರ್‌ಟಿಸಿ (RTC) / ಪಹಣಿ.
• ಹಂಚಿಕೆ ಪತ್ರ ಅಥವಾ ಮಾರಾಟ ಪತ್ರದ ಪ್ರತಿ.
• ಮ್ಯೂಟೇಶನ್ ಪ್ರತಿ.
• ಆಧಾರ್ ಕಾರ್ಡ್ ಮತ್ತು ಭಾವಚಿತ್ರ.
• ಭೂಮಿ ತೆರಿಗೆ ರಸೀದಿ.

ನ್ಯಾಯಾಲಯದ ಆದೇಶವಿದ್ದರೆ ಅದರ ಪ್ರತಿಯನ್ನು ಲಗತ್ತಿಸಬೇಕು.

ಜನರು ಮಾಡುವ ಸಾಮಾನ್ಯ ತಪ್ಪುಗಳು

ಮೌಖಿಕ ಒಪ್ಪಂದ: ಬರೀ ಮಾತುಕತೆಯ ಮೂಲಕ ಅಥವಾ ಮನೆಯ ಹಿರಿಯರ ಸಮ್ಮುಖದಲ್ಲಿ ಹಂಚಿಕೊಂಡರೆ ಅದು ಕಾನೂನಿನಲ್ಲಿ ಮಾನ್ಯವಾಗುವುದಿಲ್ಲ.

ಫೋಡಿ ಮಾಡದಿರುವುದು: ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಭಾಗ ಮಾಡಿಕೊಂಡ ತಕ್ಷಣ ಫೋಡಿ ಮಾಡಿಸದೆ ವರ್ಷಗಟ್ಟಲೆ ಕಾಲಹರಣ ಮಾಡುವುದು.

ಗಡಿ ಗುರುತಿಸದಿರುವುದು: ಅಳತೆ ಮಾಡಿಸದೆ ಹಂಚಿಕೊಂಡರೆ, ಅಕ್ಕಪಕ್ಕದ ಜಮೀನಿನವರೊಂದಿಗೆ ಜಗಳಗಳು ಕಟ್ಟಿಟ್ಟ ಬುತ್ತಿ.

ಹಳೆಯ ದಾಖಲೆಗಳ ಮೇಲೆ ಅತಿಯಾದ ನಂಬಿಕೆ: ತಂತ್ರಜ್ಞಾನ ಬೆಳೆದಿದ್ದು, ಕಂದಾಯ ದಾಖಲೆಗಳು ಆನ್‌ಲೈನ್ ಆಗಿವೆ (ಭೂಮಿ ಪೋರ್ಟಲ್). ಹಳೆಯ ಮ್ಯಾನುವಲ್ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ನಂಬಿ ಹೊಸ ಸಿಸ್ಟಮ್‌ನಲ್ಲಿ ಅಪ್‌ಡೇಟ್ ಮಾಡದಿರುವುದು ತಪ್ಪು.

ಸಾರ್ವಜನಿಕರಿಗೆ ಸಲಹೆ

ಭೂಮಿ ಹಕ್ಕುಗಳು ಕೇವಲ ಮನೆಯ ನಾಲ್ಕು ಗೋಡೆಗಳ ಒಳಗಿನ ಮಾತುಕತೆಯಾಗಿರಬಾರದು, ಅವು ಸರ್ಕಾರದ ದಾಖಲೆಗಳಲ್ಲಿ ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗಿರಬೇಕು. ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ವಿಭಜಿಸಿದ ತಕ್ಷಣ ಫೋಡಿ ಮಾಡಿಸುವುದು ಅತ್ಯಂತ ಜಾಣತನದ ಕೆಲಸ. ಒಂದು ವೇಳೆ ಭೂಮಿ ವಿವಾದಿತವಾಗಿದ್ದರೆ ತಜ್ಞ ವಕೀಲರ ಸಲಹೆ ಪಡೆಯಿರಿ. ಫೋಡಿ ಮಾಡಿಸುವುದರಿಂದ ನಿಮ್ಮ ಆಸ್ತಿ ಸುರಕ್ಷಿತವಾಗುವುದಲ್ಲದೆ, ಮುಂದಿನ ಪೀಳಿಗೆಗೆ ಸುಗಮವಾದ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ವರ್ಗಾಯಿಸಿದ ಸಮಾಧಾನವೂ ಸಿಗುತ್ತದೆ.