ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿ ಮತ್ತು ಮಾರಾಟಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ವ್ಯವಹಾರಗಳಲ್ಲಿ ಬರವಣಿಗೆಯ ದಾಖಲೆಗಳು ಅತ್ಯಂತ ಮಹತ್ವದ್ದಾಗಿವೆ. ಆದರೆ ಕೆಲವು ಸಂದರ್ಭಗಳಲ್ಲಿ ಪಕ್ಷಗಳ ನಡುವೆ ಮೌಖಿಕವಾಗಿ ಒಪ್ಪಂದವಾಗಿರಬಹುದು. ಇಂತಹ ಮೌಖಿಕ ಒಪ್ಪಂದವನ್ನು ಆಧರಿಸಿ ನ್ಯಾಯಾಲಯದಲ್ಲಿ ಆಸ್ತಿ ಮಾರಾಟವನ್ನು ಜಾರಿಗೊಳಿಸುವಂತೆ ಕೇಳಬಹುದೇ ಎಂಬ ಪ್ರಶ್ನೆಗೆ ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ಮಹತ್ವದ ಸ್ಪಷ್ಟನೆ ನೀಡಿದೆ.
2026ರ ಸೆಪ್ಟೆಂಬರ್ 29ರಂದು Bombay Garage Ahmedabad Limited & Others v. J P Iscon Private Limited & Another ಪ್ರಕರಣದಲ್ಲಿ ತೀರ್ಪು ನೀಡಿದ ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್, ಮೌಖಿಕ ಮಾರಾಟ ಒಪ್ಪಂದವನ್ನು ಕಾನೂನು ಸಂಪೂರ್ಣವಾಗಿ ನಿರಾಕರಿಸುವುದಿಲ್ಲ ಎಂಬ ಅಂಶದ ಜೊತೆಗೆ, ಅಂತಹ ಒಪ್ಪಂದ ನಿಜವಾಗಿಯೂ ನಡೆದಿತ್ತು ಎಂಬುದನ್ನು ಹೇಳುವ ವ್ಯಕ್ತಿಯೇ ಬಲವಾದ ಮತ್ತು ವಿಶ್ವಾಸಾರ್ಹ ಸಾಕ್ಷ್ಯಗಳ ಮೂಲಕ ಸಾಬೀತುಪಡಿಸಬೇಕು ಎಂದು ಸ್ಪಷ್ಟಪಡಿಸಿದೆ.
ಮೌಖಿಕ ಒಪ್ಪಂದ ಎಂದರೇನು?
ಮೌಖಿಕ ಒಪ್ಪಂದ ಎಂದರೆ ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿ ಅಥವಾ ಮಾರಾಟದ ಬಗ್ಗೆ ಪಕ್ಷಗಳು ಬರವಣಿಗೆಯ ಒಪ್ಪಂದಕ್ಕೆ ಸಹಿ ಮಾಡದೆ, ಮಾತಿನ ಮೂಲಕ ಒಪ್ಪಿಗೆಗೆ ಬರುವ ಪರಿಸ್ಥಿತಿ. ಇಂತಹ ಸಂದರ್ಭಗಳಲ್ಲಿ ಮಾರಾಟದ ಬೆಲೆ, ಮುಂಗಡ ಹಣ, ಆಸ್ತಿಯ ವಿವರ, ವ್ಯವಹಾರದ ಷರತ್ತುಗಳು ಮತ್ತು ಉಳಿದ ಹಣ ಪಾವತಿಯಂತಹ ವಿಷಯಗಳ ಬಗ್ಗೆ ಪಕ್ಷಗಳ ನಡುವೆ ಮಾತುಕತೆ ನಡೆದಿರಬಹುದು.
ಆದರೆ ಸಮಸ್ಯೆ ಎದುರಾಗುವುದು ನಂತರ. ಒಂದು ಪಕ್ಷ ಮೌಖಿಕ ಒಪ್ಪಂದವಾಗಿತ್ತು ಎಂದು ಹೇಳಿದಾಗ ಮತ್ತೊಂದು ಪಕ್ಷ ಅದನ್ನು ನಿರಾಕರಿಸಿದರೆ, ಆ ಒಪ್ಪಂದ ನಿಜವಾಗಿಯೂ ನಡೆದಿತ್ತು ಎಂಬುದನ್ನು ಸಾಬೀತುಪಡಿಸುವ ಜವಾಬ್ದಾರಿ ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಅದನ್ನು ಪ್ರತಿಪಾದಿಸುವ ವ್ಯಕ್ತಿಯ ಮೇಲಿರುತ್ತದೆ.
ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ಹೇಳಿದ್ದೇನು?
ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ ಮುಂದೆ ಬಂದ ಪ್ರಕರಣದಲ್ಲಿ, ಆಸ್ತಿ ಮಾರಾಟದ ಬಗ್ಗೆ ಮೌಖಿಕ ಒಪ್ಪಂದವಾಗಿತ್ತು ಮತ್ತು ಅದರ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ವ್ಯವಹಾರವನ್ನು ಪೂರ್ಣಗೊಳಿಸಬೇಕು ಎಂಬ ವಾದ ಮಾಡಲಾಗಿತ್ತು. ಆದರೆ ಒಪ್ಪಂದದ ಸಂದರ್ಭಗಳು, ಮಾತುಕತೆಗಳು ಮತ್ತು ಹಣ ಪಾವತಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಸಾಕ್ಷ್ಯಗಳಲ್ಲಿ ಹಲವು ಅಸಂಗತತೆಗಳು ಕಂಡುಬಂದವು.
ಪ್ರಕರಣದಲ್ಲಿ ₹5 ಕೋಟಿ ಮುಂಗಡ ಹಣ ನೀಡಲಾಗಿದೆ ಎಂದು ಹೇಳಲಾಗಿದ್ದರೂ, ಅದಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಚೆಕ್ ಅನ್ನು ಹಣವಾಗಿ ಪರಿವರ್ತಿಸಿರಲಿಲ್ಲ ಎಂಬ ಅಂಶವೂ ನ್ಯಾಯಾಲಯದ ಗಮನಕ್ಕೆ ಬಂದಿತ್ತು. ಮೌಖಿಕ ಒಪ್ಪಂದದ ಬಗ್ಗೆ ಸಾಕ್ಷ್ಯ ನೀಡಿದವರ ಹೇಳಿಕೆಗಳಲ್ಲಿಯೂ ವ್ಯತ್ಯಾಸಗಳಿದ್ದವು. ಈ ಹಿನ್ನೆಲೆಯಲ್ಲಿ ಕೇವಲ ಮೌಖಿಕ ಹೇಳಿಕೆಗಳ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ಅಂತಹ ಒಪ್ಪಂದವನ್ನು ಸಾಬೀತಾಗಿದೆ ಎಂದು ಪರಿಗಣಿಸಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ ಎಂದು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ನಿರ್ಧರಿಸಿತು.
ಕೇವಲ ‘ಮಾತುಕತೆ ನಡೆದಿತ್ತು’ ಎಂದರೆ ಸಾಕಾಗುವುದಿಲ್ಲ
ಆಸ್ತಿ ಮಾರಾಟದ ಬಗ್ಗೆ ಇಬ್ಬರು ಅಥವಾ ಹೆಚ್ಚಿನವರು ಮಾತುಕತೆ ನಡೆಸಿದ್ದರೆ ಮಾತ್ರ ಅದನ್ನು ಅಂತಿಮ ಮಾರಾಟ ಒಪ್ಪಂದ ಎಂದು ಪರಿಗಣಿಸಲಾಗುವುದಿಲ್ಲ. ಒಪ್ಪಂದದ ಪ್ರಮುಖ ಅಂಶಗಳ ಬಗ್ಗೆ ಪಕ್ಷಗಳು ಅಂತಿಮವಾಗಿ ಒಪ್ಪಿಗೆಗೆ ಬಂದಿದ್ದವು ಎಂಬುದನ್ನು ತೋರಿಸುವ ಸಾಕ್ಷ್ಯ ಅಗತ್ಯವಾಗುತ್ತದೆ.
ಯಾವ ಆಸ್ತಿ ಮಾರಾಟವಾಗಬೇಕಿತ್ತು, ಮಾರಾಟದ ಮೊತ್ತ ಎಷ್ಟು, ಹಣವನ್ನು ಹೇಗೆ ಪಾವತಿಸಬೇಕು, ವ್ಯವಹಾರವನ್ನು ಯಾವ ರೀತಿಯಲ್ಲಿ ಪೂರ್ಣಗೊಳಿಸಬೇಕು ಮತ್ತು ಇತರ ಪ್ರಮುಖ ಷರತ್ತುಗಳು ಯಾವುವು ಎಂಬುದರ ಕುರಿತು ಸ್ಪಷ್ಟತೆ ಇರಬೇಕು. ಈ ಅಂಶಗಳನ್ನು ಸಾಬೀತುಪಡಿಸುವ ದಾಖಲೆಗಳು ಅಥವಾ ವಿಶ್ವಾಸಾರ್ಹ ಸಾಕ್ಷ್ಯಗಳಿದ್ದರೆ ಮೌಖಿಕ ಒಪ್ಪಂದದ ಪ್ರಕರಣ ಬಲವಾಗಬಹುದು.
ಹಣ ಪಾವತಿಯ ಸಾಕ್ಷ್ಯವೂ ಮುಖ್ಯ
ಆಸ್ತಿ ವ್ಯವಹಾರಗಳಲ್ಲಿ ಹಣ ಪಾವತಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ದಾಖಲೆಗಳು ಮಹತ್ವದ ಸಾಕ್ಷ್ಯವಾಗಬಹುದು. ಬ್ಯಾಂಕ್ ವರ್ಗಾವಣೆ, ಚೆಕ್, ರಸೀದಿ, ಲೆಕ್ಕಪತ್ರ ಅಥವಾ ಇತರ ದಾಖಲೆಗಳ ಮೂಲಕ ಹಣ ಪಾವತಿಯಾಗಿರುವುದನ್ನು ತೋರಿಸಲು ಸಾಧ್ಯವಾದರೆ, ವ್ಯವಹಾರದ ಕುರಿತು ನ್ಯಾಯಾಲಯಕ್ಕೆ ಹೆಚ್ಚಿನ ಸ್ಪಷ್ಟತೆ ದೊರೆಯಬಹುದು.
ಈ ಪ್ರಕರಣದಲ್ಲಿಯೂ ಮುಂಗಡ ಹಣ ಪಾವತಿಸಲಾಗಿದೆ ಎಂಬ ಹೇಳಿಕೆಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಸಾಕ್ಷ್ಯವನ್ನು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಪರಿಶೀಲಿಸಿತು. ಹೇಳಿಕೆಗಳು ಮತ್ತು ದಾಖಲೆಗಳ ನಡುವೆ ಹೊಂದಾಣಿಕೆ ಇಲ್ಲದಿರುವುದು ಮೌಖಿಕ ಒಪ್ಪಂದವನ್ನು ಸಾಬೀತುಪಡಿಸುವಲ್ಲಿ ಸಮಸ್ಯೆಯಾಯಿತು.
ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿದಾರರು ಏನು ಗಮನಿಸಬೇಕು
ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿ ಅಥವಾ ಮಾರಾಟದಂತಹ ದೊಡ್ಡ ಹಣಕಾಸಿನ ವ್ಯವಹಾರಗಳಲ್ಲಿ ಕೇವಲ ಮಾತಿನ ಭರವಸೆಯ ಮೇಲೆ ಅವಲಂಬಿಸುವುದು ಅಪಾಯಕಾರಿಯಾಗಬಹುದು. ಒಪ್ಪಂದದ ಪ್ರತಿಯೊಂದು ಪ್ರಮುಖ ಅಂಶವನ್ನೂ ಬರವಣಿಗೆಯಲ್ಲಿ ದಾಖಲಿಸುವುದು ಭವಿಷ್ಯದ ವಿವಾದಗಳನ್ನು ತಪ್ಪಿಸಲು ಸಹಾಯಕವಾಗಬಹುದು.
ಮುಂಗಡ ಹಣ ಪಾವತಿಸಿದರೆ ಅದರ ಬ್ಯಾಂಕ್ ದಾಖಲೆ, ರಸೀದಿ ಅಥವಾ ಇತರ ಅಧಿಕೃತ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಉಳಿಸಿಕೊಳ್ಳುವುದು ಮುಖ್ಯ. ಆಸ್ತಿಯ ದಾಖಲೆಗಳು, ಮಾರಾಟದ ಷರತ್ತುಗಳು ಮತ್ತು ಪಕ್ಷಗಳ ನಡುವಿನ ಒಪ್ಪಂದಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಪತ್ರವ್ಯವಹಾರಗಳನ್ನೂ ಸುರಕ್ಷಿತವಾಗಿ ಇಟ್ಟುಕೊಳ್ಳುವುದು ವಿವಾದ ಎದುರಾದ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ಉಪಯುಕ್ತವಾಗಬಹುದು.
ನೋಂದಾಯಿತ ದಾಖಲೆ ಇದ್ದರೂ ವಿವಾದ ಸಾಧ್ಯ
ನೋಂದಾಯಿತ ದಾಖಲೆ ಇರುವುದರಿಂದಲೇ ಪ್ರತಿಯೊಂದು ವಿವಾದವೂ ಸ್ವಯಂಚಾಲಿತವಾಗಿ ಮುಕ್ತಾಯವಾಗುತ್ತದೆ ಎಂದಲ್ಲ. ಸೆಪ್ಟೆಂಬರ್ 2026ರ ಮತ್ತೊಂದು ಪ್ರಕರಣದಲ್ಲಿ ಕರ್ನಾಟಕ ಹೈಕೋರ್ಟ್, ನೋಂದಾಯಿತ ಮಾರಾಟ ಪತ್ರಕ್ಕೂ ಅದರ ಜಾರಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ವಂಚನೆ, ಸ್ವತಂತ್ರ ಒಪ್ಪಿಗೆ ಅಥವಾ ಇತರ ಸಂದರ್ಭಗಳ ಬಗ್ಗೆ ಸೂಕ್ತ ಸಾಕ್ಷ್ಯಗಳಿದ್ದರೆ ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಪರಿಶೀಲನೆ ನಡೆಸಬಹುದು ಎಂದು ವಿವರಿಸಿದೆ.
ಅಂದರೆ ಆಸ್ತಿ ವ್ಯವಹಾರಗಳಲ್ಲಿ ದಾಖಲೆಗಳಿರುವುದು ಮಾತ್ರವಲ್ಲದೆ, ವ್ಯವಹಾರ ನಿಜವಾಗಿಯೂ ಸ್ವಯಂಪ್ರೇರಿತವಾಗಿ ಮತ್ತು ಕಾನೂನುಬದ್ಧವಾಗಿ ನಡೆದಿದೆಯೇ ಎಂಬುದನ್ನೂ ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಅಗತ್ಯವಿದ್ದಾಗ ಪರಿಶೀಲಿಸಬಹುದು.
ತೀರ್ಪಿನ ಪ್ರಮುಖ ಸಂದೇಶ
ಸುಪ್ರೀಂ ಕೋರ್ಟ್ನ ಈ ತೀರ್ಪಿನ ಮುಖ್ಯ ಸಂದೇಶವೆಂದರೆ, ಮೌಖಿಕ ಆಸ್ತಿ ಮಾರಾಟ ಒಪ್ಪಂದದ ಬಗ್ಗೆ ಕೇವಲ ಹೇಳಿಕೆ ನೀಡುವುದರಿಂದ ಸಾಲದು. ಒಪ್ಪಂದ ನಿಜವಾಗಿಯೂ ಅಂತಿಮಗೊಂಡಿತ್ತು ಎಂಬುದನ್ನು ವಿಶ್ವಾಸಾರ್ಹ ಮತ್ತು ದೃಢವಾದ ಸಾಕ್ಷ್ಯಗಳಿಂದ ಸ್ಥಾಪಿಸಬೇಕು.
ಹೀಗಾಗಿ ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿ ಅಥವಾ ಮಾರಾಟ ಮಾಡುವವರು ವ್ಯವಹಾರದ ಷರತ್ತುಗಳನ್ನು ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗಿ ದಾಖಲಿಸಿಕೊಳ್ಳುವುದು, ಹಣ ಪಾವತಿಗೆ ಸೂಕ್ತ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಇಟ್ಟುಕೊಳ್ಳುವುದು ಮತ್ತು ಅಗತ್ಯವಿದ್ದಲ್ಲಿ ಕಾನೂನು ಸಲಹೆ ಪಡೆಯುವುದು ಮುಖ್ಯವಾಗುತ್ತದೆ. ಮೌಖಿಕ ಒಪ್ಪಂದವನ್ನು ನ್ಯಾಯಾಲಯ ಪರಿಗಣಿಸಬಹುದಾದರೂ, ಅದನ್ನು ಸಾಬೀತುಪಡಿಸುವ ಹೊಣೆಗಾರಿಕೆ ಸುಲಭವಾದದ್ದಲ್ಲ ಎಂಬುದನ್ನು ಈ ತೀರ್ಪು ಮತ್ತೊಮ್ಮೆ ತೋರಿಸಿದೆ.
